中国父母出钱给孩子在美国买房：给钱和给房，税上完全是两件事
先说结论，也先说这篇文章的边界
父母人在中国、不是美国纳税人，孩子是美国公民、绿卡持有人或其他美国税务居民，父母想出钱给孩子在美国安个家。中文互联网上这个问题几乎总是被写成“房子写谁的名字”，但那是一个法律问题，不是税务问题。
税务上真正分岔的地方是另一件事：
路线一：父母把钱给孩子，孩子用这笔钱以自己的名义买房。买房的人是孩子。
路线二：父母自己买下并持有这套美国房产，之后再过户（赠与）给孩子。孩子拿到的是房子，不是钱。
这是两笔性质不同的交易，孩子的成本基础、父母是否触发美国赠与税、将来是否有美国遗产税风险、孩子要报哪张表，结论都不一样。
必须先讲清楚的边界：房子写在谁名下、要不要成立 LLC、要不要设立信托，这些都是法律问题，我们是会计师事务所，不能也不会给法律意见，这些必须请律师。我们做的是：当事实一旦定下来，把随之而来的税务后果说准。下面每一条都标了 IRS 出处，没有出处的我们就说没有。
路线一：孩子拿到钱，自己买房
IRS 对买来的财产的成本基础规则写得很直白。Publication 551（12/2025 版）：“The basis of property you buy is usually its cost. The cost is the amount you pay in cash, debt obligations, other property, or services.”（你买入财产的基础通常就是它的成本；成本是你付出的现金、债务、其他财产或劳务。）Topic no. 703（2026 年 6 月 8 日更新）和 Publication 530（2025 年版）说的是同一件事，Pub 530 的措辞是“The basis of a home you bought is the amount you paid for it.”
请注意这条规则的写法：它挂钩的是买方付了多少，全文没有任何关于“买房的钱是从哪来的”的附加条件。而 IRS 的赠与基础规则（下一节）从标题起就写明是给“作为赠与收到的财产”用的。两条规则针对的是两种不同的事实，事实本身决定适用哪一条。
我们要诚实地说一句：我们没有在 irs.gov 上找到任何一句话，直接说明“用受赠的现金买房，基础不受影响”。所以这句话不能作为“IRS 说”写出来。能写的是上面那条成本基础规则本身，以及它没有附带资金来源条件这个事实。
成本还不只是过户当天开的那张支票。Pub 523（2025 年版）把首付和为买房承担的贷款都算进去。相关的过户费用另有规则。
路线二：孩子拿到的是房子
如果孩子收到的是房产本身，适用的是完全另一条规则。Publication 551（12/2025 版）“Property Received as a Gift”一节：
当赠与时的公允市场价值等于或高于赠与人的调整后基础：“If the FMV of the property is equal to or greater than the donor's adjusted basis, your basis is the donor's adjusted basis at the time you received the gift.”（受赠人的基础＝赠与人的调整后基础，即所谓“结转基础”。另可按规定加上部分已缴赠与税。）
当赠与时的公允市场价值低于赠与人的调整后基础：基础是双轨的。算收益时用赠与人的调整后基础，算亏损时用赠与当日的公允市场价值。结果是中间存在一个既不确认收益也不确认亏损的区间。
Pub 523（2025 年版）对房产说得更具体：“As a general rule, you will use the donor's adjusted basis at the time of the gift as your basis.”
这里还有一个很多家庭低估的负担。Pub 551 明确：“To figure the basis of property you receive as a gift, you must know its adjusted basis (defined earlier) to the donor just before it was given to you, its FMV at the time it was given to you, and any gift tax paid on it.” Pub 530（2025 年版）和 IRS 的问答页写的是同一组三个数字。Pub 523 因此提醒受赠人：记下收到的日期，记下赠与人当时的调整后基础和当时的公允市场价值，并问清是否缴过赠与税。
对我们的客户来说，这意味着：孩子将来卖房时，要拿得出父母当年买房花了多少钱、以及过户当天房子值多少钱的凭据。这些资料如果在国内、又隔了十几二十年，往往很难重建。而如果孩子是自己拿钱买的，需要的凭据就是孩子自己手上那份美国过户文件。
一个假设数字的对照
以下数字全部是为说明规则而设的假设值，不是任何真实案例。
假设父母 2015 年以 40 万美元买入一套美国房产，2026 年这套房子的公允市场价值是 90 万美元；孩子后来在 110 万美元卖出，且当时符合自住免税额的条件。
孩子拿钱自己买：孩子以 90 万美元买入，成本基础 90 万（另加符合规定的过户费用）。110 万卖出，收益 20 万美元。
父母把房子过户给孩子：孩子的基础结转父母的调整后基础 40 万美元。110 万卖出，收益 70 万美元。单身身份下自住免税额上限 25 万美元，其余 45 万美元是应税收益。
两条路线的赠与税和遗产税后果也不一样，见下一节。这只是同一组假设数字下两种既定事实的税务结果对比，不是对该采取哪种做法的建议——采取哪种做法涉及产权与法律安排，那部分要问律师。
孩子这一端要报的表：Form 3520
收到钱不等于要交所得税，但很可能要申报。这两件事必须分开看。
IRS 在“Gifts from foreign person”页面对外国赠与的定义是：“In general, a foreign gift or bequest is any amount received from a person other than a U.S. person (a foreign person) that the recipient treats as a gift or bequest and excludes from gross income.” Publication 525（2025 年版）则说：“In most cases, property you receive as a gift, bequest, or inheritance isn't included in your income. However, if property you receive this way later produces income such as interest, dividends, or rents, that income is taxable to you.” 换句话说，钱本身一般不进孩子的收入；这笔钱以后产生的利息、股息、租金，是孩子的应税收入。
申报义务是另一回事。Form 3520 说明书（12/2025 版）“Who Must File”：来自非居民外国人个人或外国遗产（含你知道或应当知道与其有关联的外国人）的、你按赠与或遗赠处理的款项，全年合计超过 10 万美元，就要申报。说明书对这个数额印的是一个固定金额，而对来自外国公司、外国合伙的另一类赠与，说明书则指向每年通胀调整后的门槛——两类不是一个数字，不要混。
三个最容易踩的点：
必须合并计算。说明书要求把彼此有关联的赠与人合并：“you must aggregate gifts from different foreign nonresident aliens and foreign estates if you know, or have reason to know, that those persons are related to each other”。IRS 自己举的例子就是收到一位非居民外国人 7.5 万美元、另一位 4 万美元且两人有关联，就要合并申报。父亲和母亲分两笔汇，是要合并的。
单笔超过 5,000 美元要逐笔列明。说明书：若无任何一笔超过 5,000 美元，则不必逐笔填列。
学费和医疗费另有排除。“A foreign gift does not include amounts paid for qualified tuition or medical payments made on behalf of the U.S. person.”
时间和地点：Form 3520 不随 1040 一起寄，单独寄往 Ogden。一般在纳税年度结束后第 4 个月的 15 日到期（历年制个人即 4 月 15 日）；如果个人所得税申报获准延期，Form 3520 顺延至第 10 个月的 15 日。人在境外、符合条件的美国公民或居民，到期日从 4 月 15 日延至 6 月 15 日，但要随表附说明。
罚则：Form 3520 说明书对 6039F 条的表述是，未及时申报的，IRS 可以就该笔赠与的所得税后果作出认定，同时按赠与金额每月 5%、最高不超过 25% 处罚。“Gifts from foreign person”页面补充了合理事由（reasonable cause）这个抗辩。请注意前半句：逾期不报的后果不止是罚款，它可能把一笔本来不进收入的钱变成 IRS 要认定所得税后果的对象。所以“这只是一张表、不影响交税”这种说法，我们不会写在这里，IRS 也没有这样说过。
Form 3520 的门槛、填法和常见错误，我们另有一篇专门写：《父母从国内汇钱给我要交税吗？海外赠与 Form 3520 申报门槛》（/post/foreign-gift-form-3520-reporting）。
如果父母自己持有美国房产：赠与税与遗产税这一端
这一节讲的是父母作为“非居民非美国公民”（IRS 称 nonresident not a citizen，缩写 NRNC）持有或转让美国财产时的后果。
第一，这里的“非居民”指的是住所（domicile），不是所得税上的居民判定。IRS 的问答页写得很清楚：“A person is considered a nonresident not a citizen of the United States if he or she, at the time the gift is made, (1) was not a citizen of the United States and did not reside there…”。这一点中文圈经常搞错。
第二，美国房产在赠与税的射程之内。IRS 页面：“For a nonresident not a citizen of the United States, the gift tax applies to the transfer by gift of certain U.S.-situated property.”以及“For nonresidents not citizens of the U.S., transfers subject to gift tax include real and tangible personal property that is situated in the U.S.”同一页还写明：“The tax applies whether or not the donor intends the transfer to be a gift.”——是否“想当作赠与”不影响适用。
第三，美国境内的无形资产一般不在赠与税射程内：“However, gifts of U.S.-situated intangible property are not subject to gift tax. See IRC § 2501(a)(2). Such intangibles include, for example, stock of U.S. corporations.”（对适用 877(b) 条的特定人士另有例外。）
第四，关于现金，我们查不到结论。我们在 IRS 的非居民赠与税页面、其问答页、Form 709-NA 说明书全文以及 IRM 4.25.4 中，都没有找到 IRS 就现金或银行存款在赠与税上属于有形还是无形、所在地如何判定的说明。IRS 举的无形资产例子只有美国公司股票和美国人的债务凭证。所以请不要把“汇现金一定不涉及美国赠与税”当成定论——这是一个我们查不到官方答案的问题，不是一个已经有答案的问题。（IRS 关于某些存款的说法出现在遗产税页面上，那是另一个税种的规则，不能搬到赠与税这边用。）
年度免税额：Form 709-NA 说明书写明“The first $19,000 of gifts of present interest to each donee during the calendar year is subtracted from total gifts…”。IRS 问答页的逐年表格列出：2024 年 18,000 美元，2025 年 19,000 美元，2026 年 19,000 美元（按通胀逐年调整，每年须重新核对）。只适用于“现时权益”的赠与。另外，非居民非美国公民的夫妻不能拆分赠与（gift splitting）——IRS 问答页和 IRM 4.25.4 都写了；但父母各自就自己的财产各有一份按受赠人计的年度免税额。
终身免税额（统一抵免）：IRS 内部审查手册 IRM 4.25.4.8.1 写的是：“Nonresident, non-U.S. citizen donors may not claim the unified (applicable) credit against the gift tax. See IRC 2505(a).” 需要如实说明的是，这是 IRS 的内部审查人员指引，不是出版物或表格说明书；Form 709-NA 说明书本身只在“税收协定”的条件下提到抵免。而美国与中国没有赠与税协定——Form 709-NA 说明书列出的协定国是完整的一组：澳大利亚、奥地利、丹麦、法国、德国、日本、英国，中国不在其中。所以：不要假设有一笔巨额终身免税额可以罩住美国房产的赠与。具体到你的情况怎么算，请找我们或律师，不要照搬中文文章里的数字。
表格与时限：Form 709-NA，即使最终不需缴税也要报（“whether or not any tax is ultimately due”）。夫妻不能合并申报，各报各的。一般在赠与次年的 1 月 1 日之后、4 月 15 日之前申报。延期申报不延期缴税。说明书还写明：赠与税由赠与人负担，但赠与人不缴时，受赠人可能要缴。
遗产税这一端的对照更值得警惕。Form 706-NA 说明书（2025 年 9 月版）：“The executor must file Form 706-NA if the date of death value of the decedent's U.S.-situated assets, together with the gift tax specific exemption and the amount of adjusted taxable gifts, exceeds the filing threshold of $60,000.” 最高统一抵免为 13,000 美元（“In general, the maximum unified credit is $13,000.”），死亡后 9 个月内申报。IRS 的非居民遗产税页面明确写着：“The filing threshold for Form 706-NA is not indexed for inflation.”（该申报门槛不随通胀调整。）美国境内不动产是明确的美国所在地资产。另外，生前赠与已使用的抵免会按美元一比一减少遗产端的抵免额。美国与中国同样没有遗产税协定——706-NA 说明书列出的协定国是澳大利亚、加拿大、芬兰、法国、德国、希腊、意大利、日本、瑞士。
请注意：60,000 美元是按美国所在地资产总额加上特定赠与免税额与调整后应税赠与合并衡量的申报门槛，不是每套房子各有 6 万美元的免税空间。
如果有人向你推荐用某种过户契据（例如 Lady Bird Deed）来处理这类问题，先看这一篇：《有人建议你做 Lady Bird Deed？先把这几个税务后果搞清楚》（/post/lady-bird-deed-tax-consequences）。
孩子将来自住再卖：主要住所免税额（§121）
Topic no. 701（2026 年 6 月 8 日更新）：“If you have a capital gain from the sale of your main home, you may qualify to exclude up to $250,000 of that gain from your income, or up to $500,000 of that gain if you file a joint return with your spouse.” Pub 523（2025 年版）表述一致。这是对收益的上限，不是对售价或基础的上限；超出部分应税。
持有与自住测试，Topic 701 原文：“If you or your spouse owned the home for at least 24 months (2 years) out of the last 5 years leading up to the date of the sale, you meet the ownership test… you must meet both tests during the 5-year period ending on the date of the sale.” Pub 523 补充：这 24 个月不必连续，“All that is required is a total of 24 months (730 days) of residence during the 5-year period.”，且五年期是以过户日为终点。
夫妻合并申报要拿到较高的额度：Topic 701——“either you or your spouse must meet the ownership test while both you and your spouse must meet the use test individually.”（持有测试一人满足即可，自住测试两人各自都要满足。）
频率限制：Pub 523——“You may take the exclusion only once during a 2-year period.” 但没有终身次数上限，IRS 问答页（2025 年 11 月 20 日更新）明确写：“There's no limit to the number of times you can claim the exclusion.” 如果因工作地点变动、健康原因或不可预见事件而卖房，即使不满足上述测试，仍可能适用部分免税额。
两个会直接卡住这条免税额的情形也请留意：Pub 523 列出的自动排除项里，包括过去五年内通过 1031 同类交换取得该房产，以及适用弃籍税（expatriate tax）的纳税人。
关于“作为赠与收到的房子”，我们要说清楚我们查到和没查到什么。查到的是：受赠的房产用结转基础（上文 Pub 523），所以如果父母的基础很低，孩子将来的收益可能远超过 25 万／50 万美元的上限，免税额不会因为房子是赠与来的就变大。没有查到的是：irs.gov 上没有任何一句话说“作为赠与收到的房子不能适用这条免税额”，也没有任何一句话说受赠人可以或不可以把赠与人的持有期算进自己的持有期。IRS 出版物里允许把他人持有期并入自己持有期的情形只有配偶、前配偶和已故配偶三种，没有写到一般的赠与人。“可以并入父母的持有期”和“不能并入父母的持有期”，我们两句都不会写——这一点必须按具体情况另行论证，请来问我们。
卖房要不要报：Topic 701——“If you receive an informational income-reporting document such as Form 1099-S… you must report the sale of the home even if the gain from the sale is excludable.” Pub 523 的规则是：有应税收益、收到 1099-S、或自愿选择按应税处理，三者有其一就要报，三者皆无则无须在报税表上申报。住宅过户实务中 1099-S 很常见，所以“全额免税就等于完全不用报”这个印象是危险的。
LLC 和信托：我们能说的和不能说的
要不要用 LLC、要不要设信托，是法律问题，请找律师。我们不评价这类结构的优劣，也不讨论债权人、婚姻或遗嘱认证方面的问题。
我们能说的只有一件事：一旦结构里出现了“外国信托”，孩子这一端的申报义务会显著加重。
Form 3520 说明书（12/2025 版）要求，美国人在纳税年度内直接或间接从外国信托取得分配的，就要填 Form 3520 第三部分；这里没有金额门槛。要报的是“any cash or the FMV of other property that you received… from a foreign trust during the current tax year, whether or not taxable”。而且，“If you or a U.S. person related to you, directly or indirectly, used any property of a foreign trust, the FMV of such use will be treated as a reportable distribution whether or not taxable.”——无偿使用信托财产，按公允价值视同一笔应申报的分配。来自信托的现金或有价证券借款同样在列。
Form 3520-A 则是“the annual information return of a foreign trust with at least one U.S. owner”，由信托申报，但被视为信托所有人的那位美国人负有确保其申报的责任；信托不报，这位美国人必须自己做一份替代性的 Form 3520-A 附在自己的 Form 3520 上，否则要为信托的未申报承担罚款。时间上有一个极易出错的点，说明书用大写强调过：“An extension of time to file an income tax return does NOT extend the time to file Form 3520-A. You MUST file Form 7004 using the foreign trust's EIN…” 也就是说，Form 3520 跟着 1040 走，Form 3520-A 不跟着走；后者一般在信托年度结束后第 3 个月的 15 日到期，延期要用信托自己的 EIN 单独申请。
罚则的结构也不同：外国赠与那一边按金额百分比计算、没有最低额；Form 3520-A 这一边，说明书写的是对美国所有人处以“the greater of $10,000 or 5% of the gross value”的初始罚款，收到 IRS 通知后逾 90 天未改正的还会继续加罚。一个规模很小的外国信托漏报，起步就是 1 万美元。
至于某个具体的境外安排在美国税法上算不算“外国信托”、有没有“美国所有人”，这是一个法律定性问题，不是算术问题。IRS 的定义是反向的：外国信托指国内信托以外的所有信托，而国内信托要同时满足两个条件——美国境内法院能对信托管理行使主要监督，且一个或多个美国人有权控制信托的全部重大决定。把这个两段式测试套到某一份具体的信托文件上，是律师的工作，我们不做。
重点词汇中英对照
非居民非美国公民 nonresident not a citizen (NRNC) —— 赠与税／遗产税上的身份，按住所（domicile）判定
非居民外国人 nonresident alien (NRA) —— Form 3520 中作为外国赠与人出现的身份
美国税务居民 U.S. tax resident —— 有美国申报义务的一方，本文中即孩子
赠与人 / 受赠人 donor / donee —— 出钱或出房的一方 / 收到的一方
成本基础 basis —— 计算将来卖出收益的起点
调整后基础 adjusted basis —— 经过规定调整后的基础
结转基础 carryover basis —— 受赠财产沿用赠与人基础的规则
公允市场价值 fair market value (FMV) —— 赠与当日的市场价值
所在地 situs —— 判断某项财产是否落入美国赠与税／遗产税范围
年度免税额 annual exclusion —— 按受赠人、按年计算的赠与税免税额
主要住所 main home —— §121 自住免税额所针对的住所
资本利得 capital gain —— 售价减去基础后的收益
信息申报表 information return —— 如 Form 3520-A 的官方定性
外国信托 foreign trust —— 国内信托以外的信托
我们能帮你做什么
在钱汇出之前，把两条路线各自的税务后果按你的实际数字算清楚，并列出各自要报的表和到期日。
孩子这一端的 Form 3520 编制与申报，包括父母双方分笔汇款的合并计算。
父母持有美国房产情形下的 Form 709-NA 编制；发生继承时的 Form 706-NA。
将来卖房时的基础重建、§121 资格分析与 Form 8949／Schedule D 申报。
涉及外国信托时的 Form 3520 第三部分与 Form 3520-A（含替代性申报）。
与你的律师配合：产权、实体和信托的决定由律师做，税务后果由我们算。
请准备的材料：汇款的银行记录与汇出人身份（每一位汇款人分别列示）；房屋买卖合同与过户结算单（Closing Disclosure）；如果是父母先持有的房产，父母当年的购房合同、付款凭证与装修改良支出记录，以及过户当日的估值依据；孩子的身份与报税身份资料（如尚无 ITIN，见《ITIN 申请全流程》/post/itin-application-guide）；第一年成为美国税务居民的，另见《新移民第一年报税》（/post/new-immigrant-first-year-tax）。
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免责声明：本文仅为一般性税务信息，既不构成税务意见，也不构成法律意见，不能作为申报或交易的依据。文中引用的 IRS 出版物、表格说明书与页面内容以引用当日（2026 年 9 月）为准，年度调整的金额每年会变，请以当年官方公告为准。房产登记在谁名下、是否设立 LLC 或信托、以及与之相关的任何权属安排，均属法律问题，必须咨询执业律师。任何个案请先与我们联系，取得书面结论后再行动。
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