非税务居民 1040NR 报税：卖房、房租、股息被预扣的税怎么退

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你人在国内（或别的国家），美国这边有一套房在出租，或者刚把美国的房子卖掉、过户时产权公司从房款里扣走了一大笔说是要交给 IRS，又或者券商账户里的股息每次到账都少了一截。你的第一个问题多半不是“我要交多少税”，而是——这笔被扣走的钱还能不能拿回来？

先直接回答：大部分情况下能，但只有报税这一条路能拿回来。预扣（withholding）不是最终税额，它只是先按一个固定比例把钱押在 IRS 手里。你实际该缴多少，要等你提交 1040NR（非税务居民所得税申报表）算完之后才算数：多扣的退给你，少扣的补缴。你不报，IRS 不会主动退。

缴税义务和申报义务，是两件事

先把这两件事分开：

缴税义务：你到底欠不欠美国税、欠多少。
申报义务：你要不要向 IRS 交一份表。

两者不绑在一起。常见的三种组合：

出租房一年下来是亏的、不欠税——但你可能仍然需要申报，而且申报得太晚会导致你连房租的成本和折旧都不许扣，变成按毛租金征税。
卖房被预扣了一大笔、最后算下来根本不欠这么多——不申报就等于把钱送掉。
完全没欠税，也确实没有申报义务——那才是真的不用管。

问题是，第三种情况远比大家以为的少。很多人因为在美国持有一套出租房、或者仅仅是券商账户里收了一笔股息，就已经产生了申报义务，自己却不知道。

怎么判断自己是不是“非税务居民”

美国税法上的居民身份，跟移民身份、跟你手上有没有绿卡卡片，不是同一套判断标准。税务上主要看两条线：

一是绿卡。持有绿卡通常按税务居民处理。

二是在美停留天数。 IRS 会看你最近三年在美国实际待了多少天，按不同年份加权折算后合计——这就是实际居留测试（Substantial Presence Test）。我们给客户的资料表里之所以要你逐年填“某年在美国境内多少天”，就是为了跑这个测试。

具体门槛是两个条件同时满足才算通过这个测试：

报税当年在美国境内至少 31 天；并且
当年与前两年三年合计至少 183 天，其中当年的天数按全额计入，前一年的天数按 1/3 计入，前两年的天数按 1/6 计入。

这套天数和权重是法定的，不随年度调整。举个直观的例子：连续三年每年都在美国待 120 天，折算后是 120 + 40 + 20 = 180 天，不到 183 天，就没有通过这个测试。

如果两条都不符合，你在税务上就是非税务居民（Nonresident Alien），用 1040NR 申报，只就美国来源收入向美国报税；国外的工资、国内的房租、国内的存款利息，原则上不进入美国的税基。

注意：不进入税基，不等于我们不需要看。境外收入的资料仍然会用来判断你的身份、能不能适用税收协定、以及身份转换年度怎么处理——所以我们的资料表里同时要求境外工资和境外出租房的记录。

这一点跟“税务居民”的差别非常大——税务居民是全球所得都要报。所以如果你今年拿到绿卡或长住美国，身份可能在同一年内发生转换，那一年的报税逻辑完全不同，我们单独写过一篇：《新移民来美第一年怎么报税？国内的钱和房要不要报》（/post/new-immigrant-first-year-tax）

顺带说一句：持 F-1 / J-1 签证的学生和访问学者属于“豁免个人”（exempt individual），这段期间的在美天数按规定可以不计入上面的合计，很多人以为自己住满了就是税务居民，其实不一定。但要提醒一句：要把这些天数排除掉，必须按规定提交 Form 8843；没有按时提交，这些天数就不能排除。这类情况我们也用同一份非税务居民资料表来处理。

哪些钱算“美国来源收入”？

非税务居民只对美国来源收入负责。实务中最常遇到的是这几类，也是我们资料表上逐项列出的：

美国工资：W-2、1099。
投资收入：1099-DIV（股息）、1099-B（股票卖出）、1042-S。
美国出租房收入：租金收支记录、购房时的过户结算单（settlement statement）、收到的 1099 或 1042-S。
其他：1099-G（失业金）、W-2G（赌博所得）、K-1（合伙企业 1065 / S 公司 1120-S 分配）。
美国房地产出售所得。

如果你收到过一张 1042-S，说明有人向你支付了美国来源收入并向 IRS 作了申报。但收到 1042-S 不等于一定被扣过钱——表上会列明实际预扣的金额，可能是一个较高的法定比例，也可能因为适用税收协定或某些豁免而是零。先看表上的预扣栏位，那一栏才是你能主张退还的基础。这张表务必留好。

在美国有出租房：为什么“按净收入申报”通常更划算

这是非居民（非税务居民）身上最值钱的一个选择，也是最多人错过的一个。

默认规则是：付给非税务居民的美国租金属于固定或可确定的年度性收入，付款方要按毛租金的 30% 预扣——注意是毛租金，不是你的利润。你的房贷利息、地税、保险、HOA、维修、管理费、折旧，一分都不能扣。这个 30% 是法定比例，不随年度调整。

还要说清楚一点：中美税收协定并不下调美国不动产租金的税率。协定里关于不动产所得的条款没有给出任何优惠税率，所以租金这一项没有“协定 10%”可用，唯一的解法是下面这个选择。

税法允许你做一个选择：把出租房视为“与美国贸易或业务实际相关”的经营活动（net-basis election），改为按净收入申报——租金收入先减掉与该不动产收入相关的合理支出和折旧，只有剩下的净收入才计税，并且适用与美国公民、居民相同的累进税率（级距逐年按通胀调整，以当年 IRS 公布的税率表为准）。

差别在于税基本身：按毛租金预扣，全部租金都是税基；按净收入申报，先减掉贷款利息、地税、保险、HOA、维修、管理费和折旧，只对剩下的净利润计税。两者差多少取决于这套房的杠杆和折旧水平——带贷款的出租房，净额算下来常常远低于毛租金，账面上出现亏损也不少见。要注意的是，“适用累进税率”本身并不等于一定会退税，它的意思是改按净额而不是按毛额计税；退税之所以常常出现，是因为 30% 的毛租金预扣往往超过净额算出来的实际税负。

这个选择怎么做：

随申报表附一份书面声明——附在做出选择那一年的 1040NR 上（或该年度的修正申报表 1040-X 上），声明里要列明你在美国持有的不动产及其位置、持有比例、持有期间、来自该房产的收入、重大改良等信息。
同时向租金付款方（房客或管理公司）提交 Form W-8ECI，对方才会停止按毛租金 30% 预扣。
做了这个选择之后，租金收支在 Schedule E 上申报，净额结转到 Schedule 1 第 5 行（2025 税年的行次），连同 1040NR 一并提交；没有做这个选择的，毛租金填在 1040NR 的 Schedule NEC 第 6 行。
这个选择一经作出，对以后各年度持续有效，除非撤销。撤销的规则比较复杂，IRS 不同指引的表述并不完全一致，需要个案处理，不要自己想当然。

最要紧的一句：这个选择必须通过报税来做，不报税就等于默认接受按毛租金被扣。而且拖太久是有代价的——申报逾期到一定程度，成本、折旧这些扣除项就不再允许扣，等于又回到按毛租金征税；只有已被预扣税款的抵免不受这条时限影响。这条时限的具体算法有例外，对多年没有申报过的人可能比想象中更短，所以越早处理越好，具体到你自己哪一年还来得及，需要个案确认。已经被按毛租金扣掉的钱，同样要通过提交 1040NR 才能主张退还。

卖掉美国房产：被预扣的那一大笔怎么拿回来

很多人卖美国房子时才第一次听说 FIRPTA。外国人出售美国不动产，买方（实际操作中通常是产权公司或过户代理）有法定义务，按成交总额（amount realized，通常就是成交价）的 15% 先扣下来交给 IRS。这个 15% 是法定比例，不随年度调整。

有两档例外，但都附带严格条件——必须是买方本人自用作住宅，而且买方或其家属确有计划在过户后的头两个 12 个月期间内，各期都在该房实际被使用的天数中住满一半以上（房子空置的天数不计入分母）：

满足上述条件、且成交总额不超过 30 万美元的，不需要预扣；这一档还要求买方是自然人。
满足上述条件、成交总额超过 30 万但不超过 100 万美元的，预扣比例降为 10%。

这两个门槛都是法定金额，不随年度调整。有一个常见误会必须点破：30 万这条门槛看的是整笔交易的成交总额，不是按每个卖方分摊之后的金额。一套房两个人共有、分摊后每人不到 30 万，并不因此豁免。而且这个例外取决于买方的用途和意图，买方不满足条件时责任落在买方身上——所以实际交易中，产权公司多半会选择照扣。

这里还必须把话说清楚，因为这是最伤人的一个误会：

FIRPTA 扣的是“成交总额”的一个比例，不是你“赚了多少”的一个比例。

所以完全可能出现这种情况：你这套房其实是亏着卖的，一分钱资本利得都没有，但过户当天照样被扣走一笔与你实际税负毫无关系的钱。这笔钱不是税，是押金性质的预付。要拿回来，只能报 1040NR，把真实的成本基础（买入价、买入时的过户费用、这些年的资本性改良支出、扣减历年折旧）算出来，得出真实的资本利得或亏损，多退少补。顺带一提：符合条件的自住房增值免税额，非税务居民在满足条件时也有机会主张，这也是实际税负常常远低于 15% 毛额预扣的原因之一。

两条实务上的路：

成交前申请预扣证明（withholding certificate）。如果预计实际税负远低于将被预扣的金额，可以用 Form 8288-B 向 IRS 申请把预扣金额降下来。要说清楚的是：在 IRS 批复之前，款项通常仍会由过户代理按法定比例扣下托管，并不是过户当天就不用扣；差别在于批准之后这笔差额可以直接退还给你，不必等到次年报税。IRS 的处理时长一般是收到完整申请（含交易各方的纳税人识别号）后 90 天内——所以这件事必须在成交前提早启动，等到过户当天再说就来不及了。过户之后也仍有申请途径，只是时间更长、更被动。
过户后随 1040NR 申请退还。买方要用 Form 8288 向 IRS 申报并缴款，随附 Form 8288-A；IRS 会在 8288-A 的 Copy B 上盖章后寄给卖方。报税时必须把这份盖了章的 Copy B 附在 1040NR 上，才能拿到这笔预扣税款的抵免。

关于第 2 条，有一个卡点值得单独说：如果 8288-A 上没有卖方的纳税人识别号，IRS 不会把盖章的 Copy B 寄给你（真的拿不到时，只能改为附上过户文件等足以证明预扣事实的材料，并另附一份载明所需信息的声明——这条路更麻烦）。这就是为什么没有 SSN 的卖方要尽早启动 ITIN。

所以卖房时请务必做三件事：留好买入和卖出两次的过户结算单、向买方／产权公司索要盖章后的 8288-A Copy B、尽早解决纳税人识别号。缺一样，退税就会卡住。

股息、利息被预扣了：中美税收协定可能把税率降下来

非税务居民从美国券商账户收到的股息，一般由券商按法定 30% 的比例源泉预扣，然后给你一张 1042-S。这个 30% 是法定比例，不随年度调整，而且是按毛额征收，不能扣任何成本。

如果你是中美税收协定意义上的中国税收居民，并且是该笔收入的受益所有人，股息和利息的美国预扣税率都可以降到 10%（协定第九条第二款、第十条第二款）。协定税率由协定本身规定，不随年度调整。

两点要留意：

协定说的是中华人民共和国税收居民。香港、澳门、台湾居民不适用这套税率，需要单独判断。
如果这笔收入与你在美国的常设机构或固定基地有实际联系，就不适用协定的优惠税率。

实务上分两种情况：

事前：向券商提交 Form W-8BEN（交给券商，不是交给 IRS），券商就会按协定税率预扣，钱一开始就少扣。这张表一般从签署之日起、到第三个后续日历年的最后一天有效，到期要重新提交；期间情况发生变化（例如你从中国搬到第三国），也要及时换一张新的。
事后：如果券商已经按 30% 扣了，差额要通过提交 1040NR 主张退还。

另外提醒一句：并不是所有利息都要缴美国税。与美国贸易或业务无关的美国银行存款利息，一般不计入应税收入；符合条件的组合利息（portfolio interest）也另有豁免规则。如果你被扣了，值得让人算一下到底该不该扣。

没有 SSN 的人，要先拿到 ITIN

这是流程上的第一个卡点，也是我们最常被问到的。

你要报 1040NR，表上需要填写纳税人识别号。人在国外、没有在美国合法工作的资格，通常就拿不到 SSN，那就需要申请 ITIN（个人纳税识别号）。我们资料表的个人信息一栏里就要填 SSN 或 ITIN，因为没有它，后面的退税申请很难走通——上一节讲的 8288-A 盖章件就是最直接的例子。

顺序上通常是：ITIN 申请与 1040NR 一起递交，不是先拿号再报税。卖房的情形另有专门的申请路径，时点也不一样，建议一开始就跟我们对一遍时间表。

A & T CPA Solutions, Inc. 是 IRS 认证的 Certifying Acceptance Agent（CAA），我们可以在本所核验你的护照原件并出具证明，护照原件不用寄给 IRS——对人在国外、护照还要用来出入境的客户来说，这一点很关键。办理流程见《ITIN 怎么申请？护照不用寄给 IRS》（/post/itin-application-guide）。

1040NR 什么时候截止？退税能往前追几年？

截止日要看你的情况，两种情形：

如果你有作为雇员、需要预扣的美国工资收入，或者在美国有办事处或营业场所：截止日是税务年度结束后第 4 个月的第 15 天——2025 税年（日历年度）即 2026 年 4 月 15 日。
如果都没有：截止日是第 6 个月的第 15 天——2025 税年即 2026 年 6 月 15 日。

只有房租、券商股息或卖房被预扣的人，通常落在后一种。“第 4 个月／第 6 个月的第 15 天”这条规则本身是法定的，不随年度变化；上面的具体日期对应 2025 税年。

赶不上，可以用 Form 4868 申请自动延期六个月，但有两件事必须记住：延期申请本身要在原截止日之前提交；而且延的是申报时间，不是缴税时间——欠的税没有在原截止日之前缴清，照样计息、还可能有罚款。就 2025 税年而言，4 月 15 日那一档延期后是 2026 年 10 月 15 日；6 月 15 日那一档同样按六个月计算，具体日期请以当年 IRS 指引或与我们确认为准。

退税时效：一般是从申报之日起 3 年内、或从缴纳该笔税款之日起 2 年内，以较晚的那个为准。如果你那一年压根没报过税，IRS 的说法是要在该年度申报截止日起 3 年内提交申报，才能把预扣的钱拿回来。

所以：退税不是无限期可以追的，超过时效就作废。如果你手上有前几年的 1042-S 或卖房预扣凭证一直没处理，越早拿出来看越好。

如果你名下还有一家美国公司

这是另一套独立的申报义务，经常被忽略，后果却不小。达到一定外资持股比例的美国公司（含外国人独资的 SMLLC），只要当年与股东或关联方之间存在应申报的往来，就要申报 5472——股东往公司里投了钱、又抽走了钱，股东借款，公司付给股东的服务费、租金、利息，都算。

判断标准是有没有这类往来，不是有没有利润：全年零收入、零利润、不欠一分钱税的公司，只要当年有过一笔股东注资，5472 一样要报。逾期或漏报是有罚款的，而且是按张、按年计。触发申报的持股比例门槛、哪些往来必须逐项披露、随哪张公司税表一起报、以及漏报多年怎么补，我们在《外国人在美国注册公司没有收入要报税吗？Form 5472 申报与罚款》（/post/form-5472-foreign-owned-llc）里单独写了一篇——具体数额请以当年 IRS 官方表格指引为准，或直接问我们，这一块的判断建议不要自己拿主意。

我们会需要的资料：公司名称、EIN、地址、成立日期；外国股东的姓名、地址、国别、持股比例；有没有其他关联方；以及当年公司与股东或关联方之间的资金往来汇总——股东投进来多少、抽走多少，股东借款的发生额和年末余额，公司付给股东的服务费、租金、利息，还有其他任何关联交易。

几个反复出现的坑

“我人不在美国，美国管不到我。” 美国来源收入的征税权和申报义务与你人在哪儿无关。房子在美国，租金和售房所得就是美国来源。
“钱被扣走了，说明税已经交完了。” 预扣不等于清算。绝大多数被预扣的非税务居民，不报税就等于放弃退款。
“房子亏着卖的，不用报。” 亏着卖恰恰是最该报的情形——被预扣的钱往往可以大部分甚至全额退回，前提是你把成本基础算清楚并提交申报。
“成交价没到 30 万，肯定不用扣。” 那个例外附带买方自用作住宅等一串条件，而且看的是整笔交易的成交总额，不是分摊到每个卖方头上的金额。
“折旧我从来没扣过，卖房时应该不用管。” 计算售房收益时，历年“本可扣除”的折旧通常仍要调整成本基础。从没申报过出租房的人，卖房时这一块经常出问题，越早补救越好。
“等我下次回美国再处理。” 退税有时效，ITIN 办理也需要时间，往前拖只会压缩可操作的空间。

我们会请你准备哪些资料

以下按我们非税务居民资料表的实际项目列出，你可以先对照着找：

个人信息

姓名、出生日期
SSN 或 ITIN（没有则由我们同步办理）
国籍
签证类型（F-1 / J-1 / 其他）
职业
婚姻状况

联络信息：地址、城市 / 州 / 邮编、电话、电子邮箱

在美停留天数

前三个年度各自在美国境内的天数
报税年度的入境日期、离境日期（如适用）
该年度是否申请过绿卡

收入类文件

美国工资：W-2、1099
美国境外的工资收入（本人及配偶）：薪资单、境外已扣缴税款记录
投资：1099-B、1099-DIV、1042-S
出租房（美国或境外）：租金收支记录、购房过户结算单、收到的 1099 或 1042-S
其他：1099-G、W-2G、K-1（1065 / 1120-S），以及其他任何收入的说明

医疗保险：如果通过 Marketplace 投保，提供 1095-A

其他：任何可能影响申报结果的文件

关于我们

A & T CPA Solutions, Inc. 成立于 2014 年，位于佛罗里达州 Oviedo，是在 PCAOB 注册的会计师事务所（Firm ID #7313，可在 pcaobus.org 查询），执业会计师持有佛罗里达州与新泽西州执照。本所同时是 IRS 认证的 Certifying Acceptance Agent（CAA），可以为 ITIN 申请人现场核验护照，申请人不需要把护照原件寄给 IRS。我们提供中英双语服务。

税务咨询：taxorlando@gmail.com ｜电话：407-633-2517

本文为一般性信息，不构成针对个人情况的税务意见。申报门槛与截止日期可能逐年调整，请以当年 IRS 官方公告或与我们确认为准。